Pasos, requisitos y trámites para la compra o venta de una propiedad en Cuba

• Ser cubano residente en el país o extranjero con residencia permanente en el país. Si eres cubano, pero no tienes estatus legal de residente en Cuba, debes adquirir ese estatus antes de poder comprar casas.
• No ser propietario de vivienda; o tener una como residencia permanente o como residencia de veraneo o descanso (sin que coincida con el tipo de vivienda que se va a adquirir)

• El título de propiedad de la vivienda tiene que inscrito en el Registro de la Propiedad. De no estarlo debe inscribirse, por lo que deberá estar actualizado con:
  • Naturaleza del inmueble (Urbano o Rural),
  • Ubicación,
  • Descripción (tipo de inmueble y partes que lo componen),
  • Medidas y linderos,
  • Área ocupada y área total,
  • Valor o precio legal,
  • Naturaleza del derecho,
  • Titular (es) con sus generales completas,
  • Transmitente del derecho con sus generales completas
  • Funcionario o autoridad que expidió el título.
• Presentar el documento de identidad del que solicite la inscripción o la representación, en los casos que corresponda.
• Comprobante del pago de impuesto, si corresponde su exigencia.
• Contrato de compraventa: Es el documento que formaliza el acuerdo entre el comprador y el vendedor, donde se establecen las condiciones de la transacción, el precio, la forma de pago y la fecha de entrega. Debe ser redactado por un notario público y firmado por ambas partes

• Buscar y encontrar la propiedad que cumpla con tus expectativas y con una serie de requisitos básicos. Estamos aquí para apoyarte en este primer paso!

• Depósito por el comprador para emisión del cheque gerencial, a favor del vendedor. El comprador debe depositar la cantidad de dinero pactada por la compraventa, en una sucursal bancaria, y esta emite el cheque de gerencia a favor del vendedor. Al formalizar la compraventa de vivienda, el Notario hace entrega al vendedor del cheque gerencial emitido por la sucursal bancaria. Los bancos establecidos para estos trámites, que son:
  • Banco Metropolitano
  • Banco Popular de Ahorro
  • Banco de Crédito y Comercio
• Según el Decreto-Ley Número 288 que modifica la Ley general de la Vivienda, hay que acceder a uno de estos tres bancos y pedir el “Modelo de solicitud de emisión de cheque de gerencia para el pago del precio en contratos de compraventa o de la compensación en contratos de permutas de viviendas”.
• Hay que llenar este modelo, entregar el efectivo, y el banco emitirá un cheque de gerencia, que es lo que se presenta al notario el día de la firma.
• El importe del cheque puede ser el precio acordado entre las partes, siempre que sea igual o mayor que el valor referencial mínimo establecido en la Gaceta Oficial No. 16 Extraordinaria de 2017

• Ambas partes: concurrir con sus respectivos carnés de identidad, ante Notario que tenga su sede en el municipio donde se encuentre enclavado el inmueble, cumplimentando lo siguiente:

• Si la vivienda es propiedad del matrimonio o el comprador es casado, tienen que comparecer ambos cónyuges, de no comparecer alguno de ellos puede emitir su autorización, también, en escritura pública.
• Se admite la representación voluntaria mediante un poder especial, siempre que proceda y una o ambas partes no puedan concurrir al acto.

• Vendedor: Documento oficial acreditativo de la propiedad de la vivienda, que puede ser:

• Copia autorizada de la escritura pública notarial.
• Título expedido por autoridad administrativa.
• Resolución judicial con expresión de su firmeza.

• Vendedor: Certificación de inscripción del inmueble, expedida por el Registro de la Propiedad, del municipio donde se encuentre enclavado el inmueble.
• Vendedor: Documento de la Sucursal Bancaria acreditativo de la liquidación total de los adeudos por concepto de pago de transferencia de su propiedad (Modelo 02-20), si corresponde.
• Comprador: Cheque de gerencia emitido por la sucursal bancaria acreditativo del depósito del dinero acordado por las partes. El cheque de gerencia caducará a los sesenta (60) días contados a partir de la fecha de su emisión. El cheque de gerencia se entregará al vendedor en el acto de formalización ante el notario.

• Comprador: Declarar bajo juramento que cumple con lo establecido en cuanto a propiedades. ( Solo se pueden poseer dos propiedades, un inmueble como residencia permanente y uno como residencia de veraneo o descanso)

• Tanto el vendedor como el comprador deben acudir cada uno por su cuenta a cualquier banco cubano, dentro de un plazo de 30 días posteriores a la legalización de la compraventa frente al notario, y pagar cada uno en CUP el 4% del precio de la casa (según el valor nominal que aparece en la propiedad del inmueble).

• $5.00 pesos cubanos en sellos del timbre, como impuesto que grava los documentos públicos notariales.

Se considera causal de nulidad del acto de compraventa de una vivienda, además de todas las establecidas en el Código Civil, al dejar desprotegido a alguno de los convivientes a que se refiere el artículo 65 de la Ley General de Vivienda, el cual establece que la facultad concedida a los propietarios de viviendas para tomar decisiones respecto a la misma no podrá ejercerse contra:

• Ascendientes y descendientes del propietario.
• Madre con uno o más hijos habidos en el matrimonio, formalizado o no, con el propietario, siempre que ella tenga la guarda y cuidado de los hijos y no tuviere otro lugar de residencia.
• Madre con uno o más hijos menores que lleven tres o más años ocupando la vivienda y no tuvieren otro lugar de residencia.
• Ancianos que lleven tres o más años ocupando la vivienda y no tuvieren otro lugar de residencia.
• Cualquier otro caso que a juicio de la autoridad competente constituya una manifiesta injusticia o un acto inhumano.

• Ley No. 65 Ley General de Vivienda. Deroga la: Ley 48 de 1984 de Asamblea Nacional del Poder Popular. En la que se anota y concuerdan los Decretos de Ley que la modifican: Decreto Ley 353 de 2018 de Consejo de Estado, Decreto Ley 342 de 2016 de Consejo de Estado, Decreto Ley 322 de 2014 de Consejo de Estado, Decreto Ley 275 de 2010 de Consejo de Estado, Decreto Ley 288 de 2011 de Consejo de Estado. (Gaceta Oficial No. 23 Ordinaria de 24 de julio de 2017).
• Ley No. 59 del Código Civil.
• Decreto de Ley No. 343 Modificativo de la Ley No. 113. “Del Sistema Tributario”. (Gaceta Oficial No. 16 Extraordinaria de 11 de abril de 2017).
• Ley No. 80 “De las Notarías Estatales”, vigente desde el primero de junio de 1985 (Gaceta Oficial de la República de Cuba. Edición Ordinaria No. 3 de primero de marzo de 1985).
• Reglamento de la Ley contenido en la Resolución No. 70/1992 del Ministro de Justicia (Gaceta Oficial de la República de Cuba. Edición Extraordinaria No. 4 de 9 de junio de 1992).
• Resoluciones No. 130/1998 y 201/1999, ambas del Ministro de Justicia que establecen las tarifas de los servicios notariales.
• Resolución No. 19/2002, del Ministro de Justicia, reguladora de los términos para la prestación de los servicios notariales.
• Código de Ética del Notariado Cubano, de 28 de noviembre del 2000.
• Normas complementarias: Dictámenes e indicaciones metodológicas de la Dirección de Notarías del Ministerio de Justicia.
• Decreto Ley 343 de 2016 de Consejo de Estado. Dicta Decreto-Ley “Modificativo de la Ley No. 113, de 23 de julio de 2012. “Del Sistema Tributario”. Gaceta Oficial No. 16 Extraordinaria de 2017.
• Resolución 112 de 2017 de Ministerio de Finanzas y Precios. Establece el valor referencial mínimo de las viviendas a los efectos tributarios, para la liquidación y pago de los impuestos sobre los Ingresos Personales y sobre la Transmisión de Bienes y Herencias, asociados a los actos de compraventa y donación. Gaceta Oficial No. 16 Extraordinaria de 2017.
• Resolución No. 517/2020 de Ministerio de Justicia. Aprueba las tarifas, en pesos cubanos, para la prestación de servicios notariales a personas naturales con residencia permanente en el territorio nacional, a jurídicas estatales y no estatales excepto a las sociedades mercantiles de capital totalmente extranjero y sus sucursales, y a otros sujetos debidamente autorizados a operar en el territorio nacional. (Gaceta Oficial No. 77 Extraordinaria de 18 de diciembre de 2020). Deroga la Resolución 130, de 9 de diciembre de 1998, y la Resolución 194, de 24 de octubre de 2001, ambas del Ministro de Justicia.
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